Житель микрораойна Королевка Александр Борисов 8 ноября 2017 года на сайте ООО “Надежда-11” оставил следующий вопрос : 

‘Добрый день. Подскажите, запланирован ли капитальный ремонт дороги от В.Гризодубовой д.5 до Ударников д.30? И будет ли на этом участке тротуар? По информации из газеты данный участок не находится в муниципальной собственности и является преддомовой территорией- это действительно так?’

Александр Борисов

Вопрос весьма актуальный, попытаемся разобраться в нем с юридической точки зрения.

В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее  –  ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением   о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от  21.07.1997 № 122-ФЗ        «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее  – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

 Итак, как было сказано выше, чтобы земельный участок являлся придомовой территорией,  необходимо произвести процедуру формирования земельного участка, в противном случае, определить границы земельного участка не представляется возможным.

Дорога, про которую идет речь в вопросе проходит вдоль следующих многоквартирных домов: ул.Валентины Гризодубовой дом №5, ул.Валентины Гризодубовой дом №5А, ул.Валентины Гризодубовой 5Б, ул.Валентины Гризодубовой дом №5В. Стоит отметить, что к управлению МКД №5 и 5Б по улице Валентины Гризодубовой управляющая компания ООО “Надежда-11” не имеет никакого отношения. Данные дома обслуживаются иными управляющими компаниями.

В настоящее время, не представляется возможным установить к какой придомовой территории какого многоквартирного дома отнесена дорога.

Для точного определения, к какому многоквартирному дому отнесена дорога, собственники вышеуказанных домов должны сформировать земельные участки под своими домами  с последующим оформление права собственности. В настоящее время, земельные участки под вышеназванными домами не сформированы.

Таким образом, считаем, что информация, указанная в газете, основана на неверном толковании норм жилищного, земельного, и градостроительного законодательства.

Теперь давайте разберемся, что делать собственникам, если они сформируют земельные участки и дорога войдет в состав общего имущества многоквартирных домов, находящихся на обслуживании ООО “Надежда-11”

 Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года №290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.

Согласно статьи 24 Постановления Правительства РФ №290 работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее — придомовая территория), в холодный период года:

очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

очистка придомовой территории от наледи и льда;

очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;

уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Согласно статьи 25 Постановления Правительства РФ №290 25. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:

подметание и уборка придомовой территории;

очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;

уборка и выкашивание газонов;

прочистка ливневой канализации;

уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

Постановление Правительства РФ №290 не накладывает на управляющую компанию обязанностей по ремонту дорожного покрытия, данный вид работ не входит в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Однако, собственники жилых помещений  на общем собрании собственников могут дополнить данный минимальный перечень дополнительными услугами, в т.ч. ремонтом дорожного покрытия, определить источники финансирования, утвердить сроки.

Кто же является собственником дороги в настоящее время и кто должен заниматься ее ремонтом?

Как было определено ранее, земельные участки под МКД №5,5А,5В,5Б по улице Валентины Гризодубовой формировались  для строительства жилых домов , в размерах и границах, необходимых для строительства и с соответствующим видом разрешенного использования. То обстоятельство, что за собственниками зарегистрированы права собственности на квартиры не означает, что земельный участок, предоставленный и сформированный для целей строительства, после завершения этого строительства и прекращения договора аренды для целей строительства, автоматически считается сформированным для целей эксплуатации жилого дома и переходит в общую долевую собственность собственников дома.Иной подход повлечет возможность передачи в собственность земельного участка, превышающего площадь, необходимую для использования и эксплуатации многоквартирного жилого дома, определенную по правилам земельного и градостроительного законодательства.

Регистрация права собственности на квартиры в многоквартирном доме не означает, что земельный участок, предоставленный и сформированный для целей строительства, после завершения строительства и прекращения договора аренды автоматически считается сформированным для целей эксплуатации жилого дома и переходит в общую долевую собственность собственников дома (дела № А09-10993/2014, № А09-10994/2014, № А09-10996/2014).

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.10.2010 года “Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования

страница 1
страница 2

 Со своей стороны, ООО «Надежда-11» направит запросы в Администрацию города Смоленска с целью поиска компромиссных решений, относительно вопроса ремонта дорожного покрытия на данном участке дороги. Ответы органов власти будут выложены на сайте ООО «Надежда-11»

Яндекс.Метрика